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专家谈租房管理问题:需政府发力也需百姓理解

2013/5/8 16:25:08 | 作者:fcw | 来源:365地产家居网 |
  房屋租赁备案制度已开始实施,到底如何才能管好租房市场,还有很长的路要走。

  理想

  遏制租房市场乱象

  维护房东和租客双方权益,有助于规避很多纠纷和不法行为。

  出租房管理几近“真空”,引发乱象丛生,给城市管理带来不少困扰。而《合肥市房屋租赁管理办法》的出炉被寄予厚望。在合肥市房产局人士看来,这一法规实施的好处非常明显。该局租赁处人士介绍说,合肥正在建立一个较为科学、相对完善的房屋租赁市场管理系统,涵盖房屋租赁与流动人口基础信息录入、房屋租赁登记备案、部门之间信息共享等。出租房所有登记备案的信息都会统一上传,房产、公安等部门可实现信息共享,便于管理。

  除此之外,办法的实施将有助于规避很多纠纷:审查双方当事人身份证明的真伪、弄清出租房屋的权属、是否存在一房多租或非法转租、有效遏制群租和传销……这些都能有效维护房屋租赁双方的权益。

  现实

  执行起来并不容易

  租客:担心税费转移;房东:“隐私”很敏感;部门:备案数量巨大。

  这一法规看上去很好,但执行起来却并不容易,很多阻力来源于租赁双方的抵触情绪。“老百姓肯定要衡量得失。”合肥学院房地产研究所所长朱德开分析说,合肥房屋租赁管理新政,其中有一点会让人有所顾虑——按照规定,个人出租住宅类用房,月租金20000元以下的,税率为4%;月租金20000元以上(含)的,税率为8%。而出租非住宅类用房,这两个数字则分别为10%和15%。这样的税费,让租赁双方都非常敏感。“房东肯定不会出这笔钱,最终还是落到租客头上。”

  大学毕业三年来一直在合肥租房住的李铭说。而部分房东则对“隐私”很敏感,备案登记须提供详细的个人及房产信息,这让一些不愿“露富”的多套房主颇为纠结。

  而对于法规的具体执行者——基层住建部门及街道来说,出租房登记备案数量巨大,没有专职人手和专门经费,这项工作的推行将很难到位。

  分析

  病因复杂顽疾难治

  历史因素:法规缺乏强制性,无牵头单位;现实因素:租房的隐蔽性……

  朱德开表示,出租房市场管理一直是很多城市,尤其是外来人口较多城市的顽疾。

  其实,出租房备案并算不得新规,此前合肥对房屋租赁备案登记以及租赁纳税的要求一直存在。不过由于缺乏强制性,相应的配套法规没有及时跟进。在此之前,合肥的住宅备案基本为零。从管理机制来说,出租房管理一直缺乏一个牵头协调单位和完善的信息通报制度。多头管理导致出租房市场“都在管”,但又“管不好”的局面。

  从现实来看,房屋租赁具有隐蔽性,租赁双方私下签订一张合同就可以现金交易,而不少房东也缺少对租客身份的了解。另一方面,由于法规缺失,部分租客处于弱势;由于很难甄别“二房东”,租客有时在租金方面没有议价权,纠纷不断;一些黑中介也非法牟利,给租房市场添上一把“邪火”。

  专家

  租房管理考验社会

  既需政府发力,也需百姓理解;要多部门协作,也要从价格上规范。

  “出租房市场规范管理,需要各界出力。”朱德开表示,必须建立租房市场管理长效机制,而合肥此次执行房屋租赁管理新政或许是一个契机。

  他表示,长远来看,该法规如能“不打折”执行,将会建立基础数据库,为未来出租房管理打好“底子”。而法规的落地,一方面要调动基层政府和人员的积极性,做好配套;另一方面,要让老百姓形成出租房备案的观念,主动备案。而房管、工商、公安等多部门的切实协作,也将能保障执行力和效果。安徽省社科院房地产研究所孔令刚则表示,价格市场的规范也是出租房管理的重要方面。房屋租赁虽属市场经济范畴,但政府也可以制定房屋租赁指导租金,定期向社会公布。相关部门应对中介执行严格的准入制度,打击中介哄抬租金、发布不实信息等违规行为。对于房东随意提高房租、跟风涨价的行为也应出台相应法规,保障租客权益。

  政策链接

  按照办法规定,今年5月1日起,合肥市民租房后15日内须到相关部门登记备案。出租人登记备案时,要提供房屋租赁合同、出租人的身份证明、承租人及其承租房屋的同住人员身份证明和相关信息、房屋所有权证书或其他合法权属证明等材料。逾期不备案,将被罚款。

  他山之石

  深圳:推行网上租赁,除定期公布政府租赁指导价外,还将全市的房屋租赁信息和租赁合同上网,方便查询和租房,有利于市场的透明和公正。

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