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专访任志强:解读国五条预言房价

2013/5/8 15:56:46 | 作者:蓝房网 | 来源: |
  27日下午,由蓝房网主办的以“2013福州财富精英‘对话任志强’”为主题的企业、名流、名家圈层交流盛宴在福州香格里拉大酒店隆重举行。本次盛宴是蓝房网举办的大型活动“蓝房网置业季”系列活动之一。任志强首次来榕,吸引了众多福州各界人士及主流媒体的参与,活动现场盛况空前。本网记者也对任志强先生做了专访。

  记者:新国五条,能否真正意义上调控房价?如果会有效果,您认为是什么时候才能体现?

  任志强:我认为国五条中意义最大的增加土地供给,但是“国五条”并没有被大家所重视。很多人不去做增加供给,国土资源部的发布的土地总量供给量并没有增加。各地政府要执行“国五条”的前提就是国家给出土地指标。中央给了地方政府土地指标之后,政府才能真正去实施“国五条”。只有政府增加土地供给,才能算实施了国五条。同时,“国五条”中有两点是媒体没有提到的,“国五条”是唯一一次没有提出一刀切的政策,中央让地方政府可以根据自身情况来调整地方政策,比如海南就没有出台限购;另外一个是政策中专门有一条增加供给,虽然政策中有提到,但是政府并没有去施行。至少从数据来说,现阶段土地供给是负增长的。

  国五条能不能有效果,现阶段是看不出来的。

  记者:现阶段大家都很关心20%个税的问题,开发商也担心20%个税可能会影响房价,您怎么看?

  任志强:二手房交易税和开发商是没有关系的。20%个税,已经从1999年开始开始实行了,2006年中央文件对20%的税收做出了明确的规定。2010年,政策仍然对此做出调整,同样没人去关注。直到今年强调出来,媒体才去放大这一政策。事实上,房产税和房价是没有关系的。

  记者:现阶段,商品房待售面积和施工面积下降,而且住房资源不平衡以及供需结构性的不平衡是面临的最大问题,你认为要怎样才能解决这些问题?

  任志强:如果户籍制度不解决,这个问题解决不了。因为公共资源的不平衡,很多人就会想去公共资源好的地方,那就造成了区域性的不平衡。所以为什么学区房会那么贵。

  比如山西,挖煤的人很有钱,因为有钱人都去外面了。本地的公共资源贫乏,有钱的人都去外地了,财富转移就造成了转移地的房价上涨。

  记者:您认为房价上涨的主要原因是什么?

  任志强:房价首次出现较大幅度上涨是2003年,是因为开始了土地的招拍挂,引发土地成本的上涨。到2007年,土地供给减少,土地变贵,那么房价自然就高了。随后就是四万亿政策。

  而且,从目前来看房价上涨的幅度和人均收入上涨幅度的增幅是较为平稳的。从08年以后,百姓收入下跌而09年房价开始上涨,所以房价显得很高。并且,近几年房价的增幅略高于收入的增长速度。我认为,只要房价增速低于或者与收入增速同步,那样就更多的人能够买房子。所以,2020年收入翻番的时候房价应该翻120到150倍。

  记者:您认为中国房地产的发展现状是健康的吗?

  任志强:总体上是正常的,这个主要是因为城镇化发展的需要。从区域差别来看又是不正常的,主要因为一些客观因素造成这个原因,比如户籍制度。土地资源的配置是根据户籍进行配置的。然而,土地配置是属于计划性手段,在没有任何依据的时候只能依照户籍来进行配置。但是,由于人口流动性太大,大家集中在一二线城市,就造成了一二线城市地价的上涨。从这一点来说,中央是没有办法去调控的。现阶段中央领导有提出,中央集中财政进行流动性返还,但是可能会引起地方政府的反对。

  目前,我国并没有人口居住的规划。政府无法把控人口的流动性,所以说房地产市场不可能达到完全的平衡。房地产市场最终还是需要市场本身的调整,前一段时间三四线城市土地供给增加,所以开发商开始向三四线城市转移,投资开始增加,那样购房投资也开始往三四线转移。

  记者:在您看来,如果要真正做到让房价下跌,最直接最实用的方法是什么?

  任志强:只要中央宣布十八亿亩土地取消,房价马上就会停止上涨。在取消十八亿亩红线之后,开发商就开始去担心土地的供给,地价就自然下跌。之所以房价会上涨,是因为十八亿亩红线出台之后,土地供给开始被控制。土地限制一取消,开发商不敢去拿几千亩的地了,而且随时就会有更好的土地资源出现,开发商就害怕了。就和之前别墅涨价一样的道理,就是因为中央规定不准盖别墅。

  记者:您认为房地产开发利润高吗?

  任志强:平均利润大概在8%左右。一个楼盘的开发时间大概是三年,按照利润30%来算,扣除各种税收,平均下来其实只剩下8%左右了。
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